De aankoop van een bedrijfsunit of kavel in een KMO-park gebeurt in de meeste gevallen onder het btw-stelsel en niet onder het stelsel van registratierechten. Dat verschil is belangrijk voor zowel de verkoper als de koper, want het bepaalt niet alleen de fiscale behandeling van de transactie, maar ook de totale kostprijs en de administratieve afhandeling. Om te begrijpen waarom dit zo is, moeten we kijken naar de aard van het goed dat verkocht wordt en naar de geldende btw-wetgeving.
Een KMO-park bestaat doorgaans uit nieuw opgerichte bedrijfsgebouwen, loodsen of kavels die bestemd zijn voor beroepsmatig gebruik. Volgens de Belgische btw-wetgeving wordt de verkoop van een nieuw gebouw, samen met de bijhorende grond, beschouwd als een levering van goederen die aan btw onderworpen is. Een gebouw wordt als “nieuw” beschouwd tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming. Binnen die periode geldt dus het btw-regime, waarbij 21% btw wordt aangerekend op de verkoopprijs.
Aangezien de overdracht van een nieuw gebouw onder de btw valt, wordt deze uitgesloten van het stelsel van registratierechten. Met andere woorden: de koper betaalt btw in plaats van registratierechten. Dit principe geldt eveneens voor de grond die functioneel met het gebouw verbonden is. De wetgever heeft immers bepaald dat de levering van de grond en het gebouw samen als één enkele handeling wordt beschouwd, wanneer beide door dezelfde verkoper en aan dezelfde koper worden overgedragen.
Het btw-stelsel biedt bovendien enkele voordelen voor de koper, zeker wanneer deze btw-plichtig is. In dat geval kan de betaalde btw in principe volledig of gedeeltelijk worden gerecupereerd via de btw-aangifte, aangezien de bedrijfsunit of kavel wordt aangewend voor economische activiteiten. Hierdoor heeft de koper uiteindelijk minder fiscale last dan bij een aankoop onder registratierechten, waar geen recuperatie mogelijk is.
Ook voor de ontwikkelaar of verkoper is het btw-stelsel logisch en praktisch. Bij de bouw of ontwikkeling van een KMO-park worden immers aanzienlijke investeringen gedaan waarop btw verschuldigd is (bijvoorbeeld voor aannemers, materialen en architecten). Door de latere verkoop met btw kan de ontwikkelaar deze voorbelasting aftrekken, wat de economische rendabiliteit van het project ondersteunt.
Kortom: wie een unit in een KMO-park aankoopt, betaalt btw in plaats van registratierechten omdat het gaat om een nieuw gebouw dat binnen de wettelijke termijn wordt verkocht en bestemd is voor beroepsmatig gebruik. Dit maakt de aankoop fiscaal voordelig en sluit aan bij de logica van de btw-wetgeving die nieuwbouwprojecten fiscaal anders behandelt dan bestaande gebouwen.